Le viager
Le fonctionnement du viager
Le viager permet à un propriétaire d’un bien immobilier de le vendre et de rester à vie dans son logement.
Le viager correspond à un contrat de vente immobilière classique signé devant un notaire. Seules les modalités de paiement différent.
Le vendeur demande généralement à l’acheteur de payer une somme fixe au moment de la vente et par une mensualité jusqu’à son décès.
Le viager doit avoir obligatoirement un événement incertain, aléatoire : c’est le moment du décès du vendeur qui n’est pas prévisible dans le viager.
Un pari pour les 2 parties : le vendeur parie sur sa longévité à l’inverse de l’acheteur.
Le bouquet du viager
Le bouquet est l’apport que l’acheteur paie au moment de l’achat du bien immobilier.
Cet apport (bouquet) correspond à un montant représentant généralement 20-30 % de la valeur du bien immobilier.
Cet apport (bouquet) n’est pas obligatoire. C’est le vendeur du viager qui choisit s’il veut obtenir une somme immédiatement au moment de la vente.
Cet apport (bouquet) est fixé librement entre les parties mais c’est en principe le vendeur qui propose les choix possibles à l’acheteur.
Plus l’apport (bouquet) est élevé, plus la rente sera faible.
La rente du viager
La rente est la somme que l’acheteur paie chaque mois au vendeur jusqu’à son décès.
Pour calculer cette rente, on doit d’abord estimer la valeur du bien immobilier (prix de vente actuel du marché).
Si le bien immobilier est occupé par le vendeur (95 % du marché des viagers), il est nécessaire de calculer une décote que l’on calcule au choix de 2 façons différentes.
La 1ère manière est calculée par un abattement forfaitaire selon l’âge du vendeur : plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante (ainsi, par exemple, on ôte -50% si le vendeur est âgé de 70 ans alors que si le vendeur est âgé de 90 ans, l’abattement d’occupation est de -20%). Généralement, la profession utilise le barème Daubry.
La seconde façon de calculer l’abattement d’occupation est basé sur
l’estimation des loyers pour le même bien immobilier dans le même secteur géographique. Après estimation de la durée de vie du vendeur (par exemple, 15 ans si la venderesse est âgée de 75 ans selon l’INSEE), on obtient la somme à déduire de la valeur du bien immobilier en multipliant le nombre d’années par le loyer annuel évalué précédemment.
La rente représente un capital à transformer égal à la valeur décotée du bien immobilier.
De ce capital, on retranche éventuellement le bouquet (il n’est pas obligatoire).
La rente est réévaluée chaque année sur un index décidé au moment de l’achat.
Le choix de cet index est libre mais il est généralement utilisé soit l’indice des prix à la consommation (des ménages urbains, hors tabac, France entière – Insee) soit l’indice du coût de la construction (Insee).
Le vendeur en viager
Le vendeur en viager est appelé le crédirentier car il bénéficie du crédit de la rente.
Il n’y a pas d’âge minimum pour le vendeur pour vendre son bien immobilier.
Si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature du contrat, la vente est annulée et le bien immobilier revient aux héritiers.
Si le vendeur décède d’une maladie connue par l’acheteur au moment de l’achat, la vente pourrait être annulée.
Le vendeur doit disposer de toute sa capacité de jugement sinon le viager pourrait être annulé par un tribunal.
Le vendeur peut décider de transmettre à ses héritiers, la totalité ou unepartie du bouquet en le transformant en donation.
Le vendeur bénéficie, selon son âge au moment de la vente, d’un abattement fiscal sur l’imposition de ses revenus (pension) compris entre
30 à 70 % du montant de la rente.
S’il occupe le logement, le vendeur paie la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges « locatives ».
L’acheteur en viager
L’acheteur en viager est appelé le débirentier car il est le débiteur de la rente.
L’acheteur doit être plus jeune, de préférence, d’une génération que le vendeur afin de pouvoir jouir du bien à moyen terme.
L’acheteur n’emprunte pas auprès d’une banque, car c’est le vendeur du viager qui lui « prête » l’argent en quelque sorte. Ainsi, l’acheteur a l’avantage de ne pas payer les intérêts d’un crédit immobilier.
L’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien immobilier et peut à ce titre, revendre le viager, mais en assurant toujours le versement de la rente à son bénéficiaire.
L’acheteur a à sa charge : le versement de la rente et le paiement de l’impôt foncier et des grosses réparations (murs, toiture...).
Si l’acheteur cesse de payer la rente viagère, le vendeur peut récupérer le bien immobilier en gardant tous les paiements déjà effectués au titre de dédommagements.
Les types de viager
Il existe 3 types de viager immobilier.
Le plus répandu est le viager occupé qui se définit par l’occupation du logement par le vendeur jusqu’à son décès ou départ en maison de retraite par exemple.
Le viager libre est un bien immobilier vide qui permet à l’acheteur d’habiter ou de louer immédiatement la maison ou l’appartement acheté.
Le viager à terme est l’achat d’un bien immobilier dont le nombre d’années de paiement est défini à l’avance (12 ou 15 ans par exemple). L’acheteur connaît le coût global définitif de son investissement. L’aléa réside toujours dans la libération du bien par le vendeur lors de son décès.
